Tapu Harcı Hesaplama 2026
Satış bedelini girin; alıcı ve satıcının ödeyeceği tapu harcını, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye ücretini ve toplam tapu masrafını görün. Emlak vergisi değerini de girerseniz harca esas değer otomatik kontrol edilir.
- Alıcı harcı
- 100.000,00 ₺%2
- Satıcı harcı
- 100.000,00 ₺%2
- Toplam tapu harcı
- 200.000,00 ₺%4 × harca esas değer
- Döner sermaye ücreti
- 6.681,00 ₺1 işlem
- Harca esas değer
- 5.000.000,00 ₺Beyan edilen satış bedeli
Tapu masrafının dağılımı
- Alıcı harcı100.000,00 ₺%48,4
- Satıcı harcı100.000,00 ₺%48,4
- Döner sermaye6.681,00 ₺%3,2
Hesap dökümü
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Harca esas değer | Beyan edilen satış bedeli | 5.000.000,00 ₺ |
| Alıcı harcı | 5.000.000,00 ₺ × %2 | 100.000,00 ₺ |
| Satıcı harcı | 5.000.000,00 ₺ × %2 | 100.000,00 ₺ |
| Döner sermaye | 6.681,00 ₺ × 1 işlem | 6.681,00 ₺ |
| Toplam masraf | 206.681,00 ₺ |
ℹ️ Harç, gerçek satış bedeli üzerinden ödenmelidir. Düşük beyan tespit edilirse aradaki fark için harç ve bu farkın bir katı kadar vergi ziyaı cezası istenir.
Döner sermaye ücreti ilçenin yöresel katsayısına göre değişir ve KDV dahildir; kesin tutar tapu randevusundaki tahakkukta görünür.
2026'da ev alırken tapu masrafı ne kadar tutar? Tapu harcı, emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere beyan edilen satış bedelinin alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2'sidir. Buna TKGM döner sermaye ücreti (2.227 TL × ilçe katsayısı) eklenir. Örneğin 5.000.000 TL'lik bir dairede her tarafın harcı 100.000 TL, katsayısı 3 olan ilçede toplam masraf 206.681 TL olur.
Tapu harcı nedir, kim öder?
Tapu harcı, bir evin, arsanın ya da iş yerinin mülkiyeti satış yoluyla el değiştirdiğinde tapu müdürlüğünde alınan, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na dayanan bir harçtır. Kanun, harcın devreden (satıcı) ve devralan (alıcı) için ayrı ayrı binde 20, yani %2 oranında alınmasını öngörür. Bu nedenle bir satışta devlete ödenen toplam harç, harca esas değerin %4'üdür. Taraflar harcın tamamını alıcının ödemesi konusunda anlaşabilir; piyasada sık görülen bu durumda alıcı %4 öder. Harç ödenmeden tapu devri yapılmaz.
Tapu harcı nasıl hesaplanır?
Alıcı harcı = Harca esas değer × %2
Satıcı harcı = Harca esas değer × %2
Toplam masraf = Alıcı harcı + Satıcı harcı + Döner sermaye ücreti
Harçlar Kanunu'nun 63. maddesine göre tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. Yani belediyedeki emlak vergisi değeri bir alt sınırdır; satışı bunun altında gösteremezsiniz. Hesapta 10 TL'ye kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz. 19 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7566 sayılı Kanun'la düşük beyan yaptırımı ağırlaştırıldı: gerçek bedelin altında beyan tespit edilirse aradaki fark için harç ile birlikte bu farkın bir katı kadar vergi ziyaı cezası istenir.
2026 döner sermaye ücreti
Harcın yanında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) her işlem için bir döner sermaye ücreti tahsil eder. 2026 tarife cetveline göre bir satış işleminin ücreti, 2.227 TL'lik gösterge ile ilçenin yöresel katsayısının çarpımıdır ve KDV dahildir. Yöresel katsayılar Bakanlıkça ilçe bazında belirlenir ve TKGM'nin güncel listesinde 1 ile 3 arasında değişir; İstanbul gibi işlem hacmi yüksek büyükşehir ilçelerinde katsayı genellikle 3'tür. Küsuratlı sonuçlar tahakkukta yuvarlanabilir.
| Yöresel katsayı | 2026 döner sermaye (tek satış) | Satış + ipotek |
|---|---|---|
| 3 | 6.681 TL | 13.362 TL |
| 2,5 | 5.567,50 TL | 11.135 TL |
| 2 | 4.454 TL | 8.908 TL |
| 1,5 | 3.340,50 TL | 6.681 TL |
| 1 | 2.227 TL | 4.454 TL |
Satış ile konut kredisi ipoteği aynı talepte yapılırsa iki işlem ücreti alınır. Taraflardan biri yabancı uyrukluysa, taşınmaz başına ayrıca 20.868 TL maktu ücret eklenir. Bu değerler Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir; hesaplayıcıdaki döner sermaye ve harç oranı alanlarını değiştirerek kendi ilçenize göre hesap yapabilirsiniz.
Örnek hesaplama
İstanbul'da 4.250.000 TL'ye satılan bir daireyi düşünelim; emlak vergisi değeri satış bedelinin altında olsun. Harç yasal kurala göre paylaşılırsa alıcı 85.000,00 ₺, satıcı 85.000,00 ₺ öder; toplam harç 170.000,00 ₺ olur. Katsayı 3 olan ilçede 6.681,00 ₺ döner sermaye eklenince toplam tapu masrafı 176.681,00 ₺ eder. Aynı daire konut kredisiyle alınıyor ve harcın tamamını alıcı üstleniyorsa döner sermaye iki işlem üzerinden 13.362,00 ₺ olur ve alıcının cebinden çıkan tutar 183.362,00 ₺'ye yükselir.
Tapu işleminden önce bilinmesi gerekenler
- Emlak vergisi değerini öğrenin: Taşınmazın bağlı olduğu belediyeden öğrenebilirsiniz. 2026 yeni takdir dönemi olduğu için bu değerler önceki yıla göre belirgin biçimde artmış olabilir ve beyanınızın üzerine çıkarsa harca esas değer yükselir.
- Gerçek bedeli beyan edin: Düşük beyan, satıcı için ileride değer artış kazancı vergisi incelemesine, her iki taraf için de ceza riskine yol açar. Konut kredisi kullanıyorsanız ekspertiz değeriyle uyumsuz beyan da sorun çıkarabilir.
- Harcı kimin ödeyeceğini önceden yazılı netleştirin: Kanun her tarafa %2 yükler; farklı bir paylaşım ancak tarafların anlaşmasıyla mümkündür.
- Ödemeyi randevu öncesinde yapın: Harç ve döner sermaye, Web Tapu başvurusunun ardından oluşan tahakkuk üzerinden bankalar veya e-Devlet aracılığıyla ödenir.
- Emlakçı komisyonu ve ekspertiz ücreti ayrıdır: Bu hesaplama yalnızca devlete ödenen tapu harcını ve TKGM döner sermaye ücretini kapsar.
Sıkça Sorulan Sorular
2026 tapu harcı yüzde kaç?
Tapu harcı rayiç bedel üzerinden mi hesaplanır?
2026 döner sermaye ücreti ne kadar?
Tapuda düşük beyan yaparsam ne olur?
Konut kredisiyle ev alırken tapu masrafı artar mı?
Kaynaklar ve yöntem
- 492 sayılı Harçlar Kanunu – md. 63 ve (4) sayılı tarife (mevzuat.gov.tr)
- Resmî Gazete – 7566 sayılı Kanun (19.12.2025)
- TKGM – 2026 Yılı Döner Sermaye Tarife Cetveli (PDF)
- TKGM – Fiyat Listesi ve Yöresel Katsayılar
Hesaplamalar yukarıdaki resmi kaynaklar esas alınarak Hesapmatik Editör Ekibi tarafından hazırlanır ve mevzuat değiştiğinde güncellenir. Ayrıntılar için Editoryal İlkeler.
Son güncelleme: · Hazırlayan ve kontrol eden: Hesapmatik Editör Ekibi · Hata veya öneri için bize yazın.